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Actualités - Loi locale sur location de meublé de tourisme à Nice

Fin de votre agrément pour la location saisonnière à Nice : Optimisez votre investissement avec la compensation

Préparez-vous pour l'Avenir

Que ce soit l'année prochaine, ou dans 3 ou 4 ans, nous vous invitons à lire attentivement ce qui suit. Afin de vous préparer au mieux, nous souhaitons vous présenter plusieurs solutions possibles, dont les avantages de la compensation.

Que faire au terme de l'autorisation de changement d'usage ?

Au terme des 9 ans (demande faite avant 12/2018) ou des 6 ans (après 12/2018) d'autorisation de changement d'usage, plusieurs solutions s'offrent à vous :

  1. Vente, donation ou mise en location annuelle :
    • Vente : Vendez votre bien.
    • Location annuelle : Proposez-le en location annuelle.
  2. Location mixte étudiant/saisonnier :
    • Optez pour une location mixte étudiant/saisonnier.
  3. Transformation en habitation principale :
    • Transformez le bien en habitation principale et louez-le jusqu'à 120 jours par an.
  4. Faire de la compensation et transformer votre bien actuel en locatif saisonnier à vie.

Nous vous expliquons en détails chaque option possible :

Vous envisagez de vendre votre résidence secondaire ?

Avec notre carte d'agent mandataire immobilier BSK, nous pouvons estimer votre bien et trouver un acquéreur. Nous pensons pouvoir vous accompagner au mieux dans cette démarche, puisque nous maîtrisons l'activité en meublé de votre propriété.

  • Valorisation : La valorisation de cette activité de meublé (chiffre d'affaires et commentaires) sera une bonne surcote de l'estimation du bien.

N'hésitez pas à nous parler de cet éventuel projet.

Vous envisagez de donner votre résidence secondaire ?

Dans ce cas, puisque le nom du propriétaire va changer, il(s) pourra(ont) demander avec notre aide une nouvelle autorisation de changement d'usage. Valable 1 an et renouvelable 5 fois, sous réserve que la loi locale ne se durcisse pas, avec par exemple une obligation de compenser immédiatement dès le premier bien.

Vous envisagez de louer à l'année ?

Nous pouvons, avec une agence immobilière sérieuse, vous indiquer le revenu locatif possible de votre bien.

Vous souhaitez conserver votre bien tout en continuant à faire de la location saisonnière ?

Notez toutefois que ces solutions restent "incertaines", car la mairie de Nice pourrait revoir les régulations dans les prochains mois.

Location mixte étudiant/saisonnier

  • Un contrat tripartite étudiant, signé par les locataires, le CROUS et le propriétaire, doit être joint à la demande d’autorisation saisonnière au plus tard en décembre de l’année N pour l’été de l’année N+1.
  • Revenu possible en meublé :
    • Plafond du loyer établi par décret de 500 € hors charges/mois et par étudiant/chambre disponible dans l'appartement.
    • Estimation de vos revenus de juin/juillet/août en saisonnier.

Vous transférez votre habitation principale dans cet appartement ?

Nous pouvons vous accompagner à gérer les 120 jours/an. Vous garderez alors la notoriété sur les plateformes acquise depuis le début de cette aventure de location saisonnière.

Vous pouvez décider de continuer à louer à l'année en saisonnier et maintenir ou développer à vie cette rente

Pour cela, il faudra compenser.

La Compensation : Qu'est-ce que c'est ?

La "compensation" vous permet de conserver le changement d'usage de votre bien à vie et quel que soit le propriétaire. Ce "certificat" est attribué au bien lui-même. Vous transformez votre bien en une résidence secondaire à fort rendement locatif. En cas de revente, cela va augmenter la valeur de votre bien.

Voici les deux options de compensation :

  1. Transformation d'un bien non habitable :
    • Achetez un bien non habitable (surface commerciale, entrepôt, etc.) de la même surface que votre bien en location de meublé touristique dans la même ville, puis transformez-le en habitation principale avec un loyer modéré.
  2. Acquisition définitive d’une commercialité :
    • Faites l’acquisition d’un titre de  commercialité. 

Pourquoi choisir la compensation ?

La compensation par achat d'un titre de commercialité est la solution la plus économique et facile à réaliser aujourd'hui. Des experts en droit immobilier peuvent s’occuper de toutes les démarches. En choisissant cette option, vous maintenez un haut rendement locatif à vie et augmentez la valeur de votre patrimoine.

Quand faire la compensation ?

Les délais peuvent être de plus en plus longs (plus de 1 an à ce jour pour une petite surface). À notre avis, la demande doit être faite le plus tôt possible puisque le marché des m2 de commercialité/compensation devrait exploser en termes de demande d'ici 1 à 2 ans.

Un accompagnement avec partenaire spécialisé en droit immobilier et dans la compensation

Si vous souhaitez continuer à louer votre bien en location saisonnière à Nice, nous pouvons vous accompagner avec l’aide de spécialiste. Nous accompagnons uniquement nos clients propriétaire actuels.

Financement de la Compensation

Le dossier de financement de la compensation peut être délicat à défendre devant un banquier. La compensation est un investissement important qui augmente la valeur de votre patrimoine et vous permet de maintenir un haut rendement locatif à vie. Cela peut se défendre surtout si vous êtes en LMP ou LMNP.

Cet investissement est cependant rentable, puisqu'il va vous permettre de conserver vos revenus locatifs meublés saisonniers à vie. Et qu'il va valoriser votre bien immobilier du montant de l'investissement.

Par Où Commencer ?

Avant de prendre une décision, nous vous invitons à vous projeter dans les années à venir (retraite, enfants, donation, besoin de cotiser quelques années pour compléter votre retraite avec l'option LMP...). Un projet immobilier s'anticipe et se prépare avec le maximum de précisions possibles.

Nous sommes Là pour Vous

Vous connaissez notre compétence et nous serons ravis de vous accompagner dans cette prise de décision. À votre demande, nous pouvons faire une simulation des revenus en fonction de la décision choisie. Nous pouvons aussi faire une estimation de la valeur de votre bien.

N'hésitez pas à anticiper tout cela dès maintenant.

Nous espérons vous avoir apporté toutes les informations nécessaires pour envisager l'avenir de votre patrimoine à Nice. Et nous restons à votre disposition pour aborder tous les points à ce sujet.

Retrouvez ces informations sur notre site Internet

https://www.zeperfectplace.com/services-proprietaire-conciergerie/actualites-loi-locale-nice

Bien cordialement,

Jérôme et Boris

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Quelles sont les possibilités et démarches pour louer en location de meublé de tourisme à Nice ?

Vous êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement à Nice et vous envisagez de louer ce bien pour des séjours de courte durée.

Il y a deux cas de figure :

  1. Le premier cas est le suivant : il s'agit de votre résidence principale 


    Dans ce cas, vous pouvez louer votre bien pour des séjours de courte durée pendant une durée maximale de 120 jours par an.

    Si votre bien se trouve dans une copropriété, il est tout de même nécessaire de nous fournir une autorisation ou une preuve de non interdiction de location saisonnière de la part de celle-ci. 

    Aucune demande n'est requise auprès de la municipalité. 

    Les plateformes comme Airbnb ou Booking limiteront la disponibilité de votre bien à 120 jours. Ainsi, il ne sera pas possible de proposer 120 jours de location sur Booking et 120 jours sur Airbnb.

    Depuis 2023, la Métropole a délégué le contrôle sur cette restriction de durée maximale à une société externe, Touriz (www.touriz.fr), spécialisée dans le contrôle et la gestion des hébergements saisonniers en recoupant notamment les données liées entre les plateformes.

  2. Le deuxième cas est le suivant : il s'agit d'une résidence secondaire, et vous devez demander une autorisation de changement d’usage à la Métropole de Nice.

    La Métropole de Nice est considérée comme une zone tendue en termes de locations à l'année. Bien que les biens proposés en location saisonnière ne représentent que 5,5% du marché locatif, celle-ci a décidé de limiter le nombre autorisé de locations saisonnières et d'encadrer strictement les changements d’usage autorisés.

    Mais qu'est-ce qu'un changement d'usage ?

    Un changement d'usage est une autorisation temporairement accordée au propriétaire pour mettre son bien en location saisonnière, souvent appelé à tort "location Airbnb". Cette autorisation  est accordée depuis décembre 2018, pour une durée d'un an renouvelable jusqu'à 5 fois, soit au total 6 ans, mais elle est soumise aux conditions suivantes :

    1. Vous devez être propriétaire du bien (à l'exclusion des SCI et autres personnes morales pour lesquelles une compensation est obligatoire).
    2. Ce bien doit constituer votre unique bien immobilier contribuant à votre foyer fiscal à Nice.
    3. La copropriété ne doit pas interdire la location saisonnière. Cependant la Métropole de Nice ne peut pas utiliser ce règlement dans la première demande. La copropriété pourrait cependant se retourner contre vous, et signaler l’interdiction à la Métropole. La métropole pourrait alors vous refuser le renouvellement automatique l’année suivante.
      Vous pouvez consulter le site de la Métropole de Nice afin de prendre connaissance des conditions spécifiques nécessaires pour obtenir une autorisation de changement d'usage pour votre propriété. 
      https://www.nicecotedazur.org/services/logement/autorisations-de-changements-dusage/

     

Que devez-vous faire au terme des 6 ans d'autorisation de changement d'usage si vous ne pouvez plus en obtenir ?

    1. Vous pouvez vendre ou proposer cette location à l'année
    2. Echanger votre bien avec un autre propriétaire

    3. Vous pouvez mettre l’appartement en location mixte Etudiant / Saisonnier. Attention, il faut avoir un premier contrat tripartite étudiant signé par les locataires, le Crous et le propriétaire. Ce contrat doit être joint à la demande d’autorisation saisonnière au plus tard en décembre de l’année N pour l’été de l’année N+1.
    4. La "compensation" de ce bien vous permet de garder à vie la vocation commerciale de votre bien. Toutefois, cette compensation nécessite l’un des investissements suivants :

      Soit acheter un bien qui n’est pas habitable (surface commerciale, entrepôt….) de la même surface que votre bien en location de meublé touristique, et dans la même ville,  et le transformer en habitation, pour le louer ensuite en habitation principale, avec un loyer modéré selon des critères bien précis.

      Soit faire l’acquisition d’une commercialité qui  peut avoir un coût important (entre 550 et 800 €/m2 + frais de recherche et de notaire +- 7500 €). 

Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité de votre investissement en location meublée ?
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter les articles sur ce sujet dans notre blog 
Actualités - Fiscalité

Nous avons une expertise approfondie dans le domaine de la location saisonnière à Nice, que ce soit pour le choix d'investissement, l'emplacement, les surfaces… Nous sommes également accompagnés par des experts en immobilier et en conseils financiers pour vous offrir des services de conciergerie complets.

En faisant appel à notre service de conciergerie lors de la location de votre bien, nous ferons tout notre possible pour garantir la pérennité de votre immobilier et optimiser vos revenus.

 

 

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