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Actualités - Loi locale sur location de meublé de tourisme à Nice

Fin de votre agrément pour la location saisonnière à Nice : Optimisez votre investissement avec la compensation

Préparez-vous pour l'Avenir

Que ce soit l'année prochaine, ou dans 3 ou 4 ans, nous vous invitons à lire attentivement ce qui suit. Afin de vous préparer au mieux, nous souhaitons vous présenter plusieurs solutions possibles, dont les avantages de la compensation.

Que faire au terme de l'autorisation de changement d'usage ?

Au terme des 9 ans (demande faite avant 12/2018) ou des 6 ans (après 12/2018) d'autorisation de changement d'usage, plusieurs solutions s'offrent à vous :

  1. Vente, donation ou mise en location annuelle :
    • Vente : Vendez votre bien.
    • Location annuelle : Proposez-le en location annuelle.
  2. Location mixte étudiant/saisonnier :
    • Optez pour une location mixte étudiant/saisonnier.
  3. Transformation en habitation principale :
    • Transformez le bien en habitation principale et louez-le jusqu'à 120 jours par an.
  4. Faire de la compensation et transformer votre bien actuel en locatif saisonnier à vie.

Nous vous expliquons en détails chaque option possible :

Vous envisagez de vendre votre résidence secondaire ?

Avec notre carte d'agent mandataire immobilier BSK, nous pouvons estimer votre bien et trouver un acquéreur. Nous pensons pouvoir vous accompagner au mieux dans cette démarche, puisque nous maîtrisons l'activité en meublé de votre propriété.

  • Valorisation : La valorisation de cette activité de meublé (chiffre d'affaires et commentaires) sera une bonne surcote de l'estimation du bien.

N'hésitez pas à nous parler de cet éventuel projet.

Vous envisagez de donner votre résidence secondaire ?

Dans ce cas, puisque le nom du propriétaire va changer, il(s) pourra(ont) demander avec notre aide une nouvelle autorisation de changement d'usage. Valable 1 an et renouvelable 5 fois, sous réserve que la loi locale ne se durcisse pas, avec par exemple une obligation de compenser immédiatement dès le premier bien.

Vous envisagez de louer à l'année ?

Nous pouvons, avec une agence immobilière sérieuse, vous indiquer le revenu locatif possible de votre bien.

Vous souhaitez conserver votre bien tout en continuant à faire de la location saisonnière ?

Notez toutefois que ces solutions restent "incertaines", car la mairie de Nice pourrait revoir les régulations dans les prochains mois.

Location mixte étudiant/saisonnier

  • Un contrat tripartite étudiant, signé par les locataires, le CROUS et le propriétaire, doit être joint à la demande d’autorisation saisonnière au plus tard en décembre de l’année N pour l’été de l’année N+1.
  • Revenu possible en meublé :
    • Plafond du loyer établi par décret de 500 € hors charges/mois et par étudiant/chambre disponible dans l'appartement.
    • Estimation de vos revenus de juin/juillet/août en saisonnier.

Vous transférez votre habitation principale dans cet appartement ?

Nous pouvons vous accompagner à gérer les 120 jours/an. Vous garderez alors la notoriété sur les plateformes acquise depuis le début de cette aventure de location saisonnière.

Vous pouvez décider de continuer à louer à l'année en saisonnier et maintenir ou développer à vie cette rente

Pour cela, il faudra compenser.

La Compensation : Qu'est-ce que c'est ?

La "compensation" vous permet de conserver la vocation commerciale de votre bien à vie et quel que soit le propriétaire. Ce "certificat" est attribué au bien lui-même. Vous transformez votre bien en une résidence secondaire à fort rendement locatif. En cas de revente, cela va augmenter la valeur de votre bien.

Voici les deux options de compensation :

  1. Transformation d'un bien non habitable :
    • Achetez un bien non habitable (surface commerciale, entrepôt, etc.) de la même surface que votre bien en location de meublé touristique dans la même ville, puis transformez-le en habitation principale avec un loyer modéré.
  2. Acquisition définitive d’une commercialité :
    • Faites l’acquisition d’une commercialité, ce qui peut coûter entre 550 et 800 €/m², plus les frais de recherche et de notaire (environ 7500 €) + TVA.

Pourquoi choisir la compensation ?

La compensation par achat d'un titre de commercialité est la solution la plus économique et facile à réaliser aujourd'hui. Des experts en droit immobilier peuvent s’occuper de toutes les démarches. En choisissant cette option, vous maintenez un haut rendement locatif à vie et augmentez la valeur de votre patrimoine.

Quand faire la compensation ?

Les délais peuvent être de plus en plus longs (plus de 1 an à ce jour pour une petite surface). À notre avis, la demande doit être faite le plus tôt possible puisque le marché des m2 de commercialité/compensation devrait exploser en termes de demande d'ici 1 à 2 ans.

Un accompagnement avec partenaire spécialisé en droit immobilier et dans la compensation

Si vous souhaitez continuer à louer votre bien en

location saisonnière à Nice, nous pouvons vous accompagner avec l’aide du fondateur de la société récemment installée à Nice.

Coûts de la Compensation à Nice

Pour une compensation à Nice, le coût du m² à compenser est estimé entre 600 et 800 € HT/m² (TVA à 20% en sus). Plus l'appartement est grand, plus le prix au m² diminue. Des frais de publicité foncière (700 € par lot) sont également à prévoir. Les honoraires de succès s’élèvent à 10% HT (TVA 20%) du montant de l’indemnité de compensation, avec un minimum forfaitaire de 7500 € TTC par convention de cession rédigée.

Il faut prévoir aussi des frais d'architecte diplômé d'État ou géomètre pour certifier la surface habitable du bien.

Mission du Cabinet Partenaire

  1. Rechercher les m² de commercialité.
  2. Rédiger la convention de cession de commercialité avec le cédant et assurer la faisabilité juridique de l’opération de compensation.
  3. Préparer et déposer la demande de changement d’usage, en assurant la coordination avec le cédant et l’administration.

Attention : La location meublée touristique ne doit pas être interdite dans l’immeuble. Un audit pourra être nécessaire pour vérifier ce point. Veuillez fournir une copie du règlement de copropriété (sauf en mono-propriété) et les 5 à 7 derniers PV d'AG.

Financement de la Compensation

Le dossier de financement de la compensation peut être délicat à défendre devant un banquier. La compensation est un investissement important qui augmente la valeur de votre patrimoine et vous permet de maintenir un haut rendement locatif à vie. Cela peut se défendre surtout si vous êtes en LMP ou LMNP.

Cet investissement est cependant rentable, puisqu'il va vous permettre de conserver vos revenus locatifs meublés saisonniers à vie. Et qu'il va valoriser votre bien immobilier du montant de l'investissement.

Par Où Commencer ?

Avant de prendre une décision, nous vous invitons à vous projeter dans les années à venir (retraite, enfants, donation, besoin de cotiser quelques années pour compléter votre retraite avec l'option LMP...). Un projet immobilier s'anticipe et se prépare avec le maximum de précisions possibles.

Nous sommes Là pour Vous

Vous connaissez notre compétence et nous serons ravis de vous accompagner dans cette prise de décision. À votre demande, nous pouvons faire une simulation des revenus en fonction de la décision choisie. Nous pouvons aussi faire une estimation de la valeur de votre bien.

N'hésitez pas à anticiper tout cela dès maintenant.

Nous espérons vous avoir apporté toutes les informations nécessaires pour envisager l'avenir de votre patrimoine à Nice. Et nous restons à votre disposition pour aborder tous les points à ce sujet.

Retrouvez ces informations sur notre site Internet

https://www.zeperfectplace.com/services-proprietaire-conciergerie/actualites-loi-locale-nice

Bien cordialement,

Jérôme et Boris

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